아파트 양도소득세 계산기

계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 1세대1주택이면서 양도가액 12억원 이하이면 여기서 비과세로 끝납니다
3. 12억 초과 1세대1주택은 초과분 비율만 과세 (양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가)
4. 장기보유특별공제를 뺍니다
5. 기본공제 연 250만원을 뺀 금액이 과세표준입니다
6. 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액, 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다

장기보유특별공제 — 표가 두 개입니다

같은 기간을 보유해도 1세대1주택이면서 2년 이상 거주했는지에 따라 적용되는 표가 달라집니다. 거주 요건을 못 채우면 1세대1주택이어도 일반 표를 씁니다.

장기보유특별공제는 보유 3년 이상이 기본 요건이라, 2년만 보유했다면 어느 표를 쓰든 공제가 없습니다. 그리고 아래 중과 대상이 되면 공제 자체가 배제됩니다.

다주택 중과 (2026년 5월 10일 시행)

유예가 2026년 5월 9일로 끝나면서, 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 가산세율이 붙습니다. 비조정대상지역은 해당되지 않습니다.

세율만 오르는 게 아니라 장기보유특별공제가 배제됩니다. 오래 보유했을수록 체감 차이가 커지는 이유입니다.

자주 묻는 질문

1세대1주택 양도소득세 비과세 기준은 얼마인가요?

1세대1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 거주요건 포함)한 주택을 양도하는 경우, 양도가액 12억원 이하분에 대해서는 양도소득세가 비과세됩니다. 12억원을 초과하면 초과분 비율만큼만 과세됩니다.

장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?

표가 두 개입니다. 1세대1주택이면서 2년 이상 거주했다면 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제됩니다. 다주택자이거나 거주 2년을 못 채운 1주택은 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%(15년)입니다.

2년만 보유했는데 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 장기보유특별공제는 보유 3년 이상이 기본 요건입니다. 게다가 2년 미만 보유는 누진세율이 아니라 단일 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용됩니다.

다주택자 양도세 중과는 언제부터 적용되나요?

유예가 2026년 5월 9일로 종료되어 5월 10일 양도분부터 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 양도하는 경우 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 비조정대상지역은 중과 대상이 아닙니다.

지방소득세는 따로 내야 하나요?

양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다. 이 계산기의 총 납부세액에는 지방소득세가 포함되어 있습니다.